Umowa najmu instytucjonalnego lokalu i inne planowane zmiany w Ustawie o ochronie praw lokatorów

W ostatnich latach doszło do sporych zmian w Ustawie o ochronie praw lokatorów. Głównym przedmiotem tych zmian była umowa najmu instytucjonalnego lokalu i wprowadzenie jej do powszechnego użytku. Zmiany weszły w życie we wrześniu 2017 roku. Mimo to wciąż wielu właścicieli lub zarządców nieruchomości nie zdaje sobie z nich sprawy. Na czym one polegają?

Czym jest umowa najmu instytucjonalnego lokalu?

To trzecia forma najmu lokalu mieszkalnego, której wprowadzenie zalegalizowane zostało za pomocą zmian do Ustawy o ochronie praw lokatorów, które weszły w życie 11 września 2017 roku. Tym samym dołączyła ona do wcześniej znanych dokumentów takich jak: umowa na zasadach ogólnych oraz umowa najmu okazjonalnego lokalu. Wprowadzenie umowy najmu instytucjonalnego lokalu wiązało się z ograniczaniem, które wprowadzono wobec najmu okazjonalnego. W związku ze zmianami w Ustawie, z tej ostatniej formy mogą korzystać tylko osoby fizyczne, które nie prowadzą działalności gospodarczej związanej z wynajmowaniem lokali. Dla tych ostatnich stworzono najem instytucjonalny. 

Charakterystyka umowy najmu instytucjonalnego

Przede wszystkim ten typ umowy może być zawierany tylko przez osoby, które prowadzą działalność gospodarczą bezpośrednio związaną z wynajmowaniem lokali. Taka umowa zawierana jest tylko na czas oznaczony, a przedsiębiorcy mają dość dużą swobodę w określeniu tego czasu. Według zapisów prawnych z 2017 roku może ona być zawierana na dowolnie długi okres czasu. To duża różnica względem umowy najmu okazjonalnego, która może być zawierana maksymalnie na 10 lat. 

Do innych cech charakterystycznych umowy najmu instytucjonalnego lokalu zalicza się konieczność dodania załącznika w postaci oświadczenia najemcy o poddaniu się egzekucji, a także zobowiązaniu się do opróżnienia, a następnie wydania lokalu. Ponadto najemca nie musi wskazywać innego lokalu, do którego docelowo może się wyprowadzić. To znaczne ułatwienie dla osób prowadzących działalność z zakresu wynajmowania lokali, ponieważ zapis ten zdejmuje ochronę niepłacących lub uciążliwych lokatorów. Umowa pod rygorem nieważności musi być zawarta w formie pisemnej.  

Kaucja w umowie najmu instytucjonalnego lokalu

W ramach tej umowy zaproponowano także inne rozwiązania dotyczące kaucji. Wynajmujący ma pełne prawo żądania wpłaty kaucji, która będzie zabezpieczeniem dla właściciela przed ewentualnymi kosztami eksmisji, a także szkód wyrządzonych przez lokatorów. Jeżeli koszty pokrycia szkód przewyższają wysokość kaucji, to ich wyrównania należy dochodzić polubownie lub też na drodze sądowej. 

Wysokość kaucji przy umowie najmu instytucjonalnego lokalu może wynosić maksymalnie trzykrotność miesięcznego czynszu. To dwukrotnie mniej, niż w przypadku umowy najmu okazjonalnego lokalu wykorzystywanej przez osoby fizyczne nieprowadzące określonego rodzaju działalności gospodarczej. Właściciel na ewentualny zwrot kaucji ma miesiąc. 

Umowa najmu instytucjonalnego lokalu a program Mieszkanie+

Powstanie tej umowy wiąże się bezpośrednio z założeniami programu Mieszkanie+, stąd też możliwość zawierania jej na okres znacznie dłuższy niż 10 lat. Pozostałe zapisy również biorą pod uwagę zasady programu, dzięki czemu umowa najmu instytucjonalnego lokalu jest z nim prawnie zgodna. 

Co w przypadku wygaśnięcia lub rozwiązania umowy?

Zmiany w ustawie biorą pod uwagę również sytuacje wygaśnięcia lub rozwiązania umowy najmu instytucjonalnego lokalu, a także jego dobrowolnego opuszczenia. Zapisy są bardzo zbliżone do najmu okazjonalnego. Wśród zmian można zauważyć wydłużenie terminu, jaki właściciel ma obowiązek wyznaczyć najemcy w przypadku opróżnienia lokalu. Termin musi wynosić minimum 14 dni od dnia doręczenia dokumentu najemcy. Wynajmujący lokal nie może również powoływać się na inne przyczyny ustania stosunku najmu, poza tymi przytoczonymi w dokumencie żądania opróżnienia lokalu. 

Postaw na zaufanego partnera w zakresie wynajmu i zarządzania nieruchomościami

Zarządzanie nieruchomościami wymaga znajomości specyfiki rynku oraz obowiązującego prawa. Tylko w ten sposób można zwiększyć dochodowość tego działania oraz ograniczyć jego negatywne aspekty, w tym problemy z lokatorami. W związku z tym warto postawić na zaufanego partnera w zakresie realizacji takich usług. Wybierz firmę Nieruchomości Borowicz. Od lat wspieramy klientów w obsłudze nieruchomości oraz posiadamy niezbędną wiedzę z zakresu nowych rozwiązań prawnych. Zapraszamy do kontaktu.